Vous souhaitez mettre votre appartement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ? Vous souhaitez en savoir les principaux avantages et choisir votre expert-comptable à Lyon 6 ou votre comptable à Villeurbanne pour vous accompagner ?
JM AUDIT EXPERTISE, expert-comptable à Lyon et à Villeurbanne vous indique ci-dessous les principales caractéristiques du statut LMNP et la façon dont nous accompagnons les loueurs en meublé.
Qui relève du statut LMNP ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un logement meublé (équipé du mobilier minimum fixé par décret) et qu'au moins une de ces deux conditions n'est pas remplie :
- les recettes de location meublée de votre foyer fiscal dépassent 23 000 euros par an ;
- ces recettes dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.
Si les deux conditions sont remplies, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime fiscal et social différent. Nous vous aidons à anticiper ce basculement.
Toute nouvelle activité de location meublée doit être déclarée dans les 15 jours qui suivent son début, en ligne sur le guichet unique de l'INPI, pour obtenir un numéro SIRET. Voir notre guide : comment remplir le formulaire P0i.
Quels sont les avantages du LMNP au régime réel ?
- vous permet de déduire les charges liées à la gestion de votre appartement : entretien, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, honoraires de l'expert-comptable ;
- vous permet d'amortir le bien acheté et loué (hors terrain) ainsi que le mobilier, et de déduire ces amortissements des loyers encaissés ;
- vous permet d'être faiblement imposé, voire de ne pas payer d'impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.
Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir ?
Par défaut, vos loyers sont imposés au micro-BIC avec un abattement forfaitaire. Le régime réel est sur option et devient souvent plus intéressant dès que vos charges et amortissements dépassent cet abattement.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Calcul du revenu imposable | Loyers moins un abattement forfaitaire | Loyers moins les charges réelles et les amortissements |
| Abattement et plafond (location longue durée ou meublé de tourisme classé) | 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes | Non concerné |
| Abattement et plafond (meublé de tourisme non classé) | 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes | Non concerné |
| Obligations | Report des recettes sur la déclaration de revenus | Comptabilité, bilan et liasse fiscale 2031 chaque année |
Nous simulons les deux régimes sur plusieurs années avant de vous conseiller. Pour aller plus loin : LMNP, régime réel ou micro-BIC.
Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?
- vous oblige, au régime réel, à établir un bilan et une liasse fiscale par an ; le recours à JM AUDIT EXPERTISE, expert-comptable à Lyon et Villeurbanne, est ainsi fortement recommandé ;
- vous oblige à payer la CFE (cotisation foncière des entreprises), sauf exonération ;
- à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, sauf exceptions (certaines résidences services). Une raison de plus d'anticiper la revente avec votre expert-comptable : réintégration des amortissements en LMNP.
Le statut LMNP présente l'avantage d'être un statut relativement simple pour mettre votre appartement en location, générer un revenu supplémentaire et être faiblement imposé sur ce dernier.
Actualité — Octobre 2026
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement des logements loués meublés au régime réel.
Ce texte n'est pas encore voté. Nous vous informerons des règles définitives et de leur impact sur votre situation.
Que fait un expert-comptable LMNP pour vous à Lyon et Villeurbanne ?
- choix du régime : simulation micro-BIC / réel sur plusieurs années ;
- démarrage : déclaration de début d'activité (P0i) sur le guichet unique et option pour le régime réel ;
- tableau d'amortissement par composants du bien et du mobilier (l'approche par composants) ;
- tenue de la comptabilité, bilan et liasse fiscale 2031 ;
- report de votre résultat sur votre déclaration de revenus (2042-C-PRO) ;
- CFE : déclaration et suivi des exonérations ;
- conseil à la revente (plus-value, réintégration des amortissements) et passage en LMP ;
- situations plus complexes : plusieurs biens, location saisonnière, détention via une SCI.
Vos pièces sont centralisées en ligne avec Pennylane, et vous gardez un interlocuteur dédié au cabinet, à Lyon 6.
Quelles sont les échéances du loueur en meublé ?
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Dans les 15 jours du début de la location | Déclaration de début d'activité (P0i) sur le guichet unique de l'INPI |
| Mai | Dépôt de la liasse fiscale 2031 (régime réel) |
| Mai-Juin | Déclaration de revenus : report du résultat sur la 2042-C-PRO |
| Mi-décembre | Paiement de la CFE |
Un bien mis en location cette année ? Contactez-nous avant le printemps pour que la première liasse soit prête à temps.
Comment se passe l'accompagnement ?
- Vous nous contactez par téléphone ou via le formulaire, en précisant votre situation.
- Un premier rendez-vous pour étudier votre projet ou votre bien et comparer les régimes.
- Nous vous adressons une lettre de mission avec un forfait annuel.
- Nous prenons en charge les formalités, la comptabilité et les déclarations, et vous conseillons tout au long de la vie de votre location.
FAQ – Statut LMNP
Q1
Est-il obligatoire d'avoir un expert-comptable en LMNP ?
+
Non, ce n'est pas obligatoire. Mais au régime réel, vous devez tenir une comptabilité, établir un tableau d'amortissement et déposer une liasse fiscale 2031 chaque année. Une erreur sur les amortissements se répercute sur plusieurs années, et jusqu'à la revente.
Q2
Micro-BIC ou réel : comment choisir ?
+
Le micro-BIC est simple mais applique un abattement forfaitaire. Le réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui réduit souvent l'impôt à zéro pendant plusieurs années. Le bon choix dépend du prix du bien, du crédit et des charges : nous le simulons avec vous.
Q3
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?
+
Oui, sur option. Les délais pour exercer cette option diffèrent selon que l'activité démarre ou existe déjà : nous vous indiquons la bonne date et effectuons la démarche.
Q4
Que se passe-t-il quand je revends mon bien ?
+
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable, sauf exceptions. Il est utile de faire le point avec votre expert-comptable avant de mettre en vente.
Q5
Quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
+
Quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d'activité. Les règles fiscales et sociales changent alors : nous vous aidons à anticiper ce passage.
Vous avez un projet de location meublée ou un bien déjà en LMNP ? Contactez votre expert-comptable à Lyon et Villeurbanne, JM AUDIT EXPERTISE, au 04 12 40 07 80 ou via le formulaire, en précisant le nombre de biens, votre régime actuel (micro-BIC ou réel) et la date de mise en location.
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JM AUDIT EXPERTISE est un cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes basé à Lyon 6ème. Le cabinet se propose de vous accompagner dans l'établissement de vos comptes annuels, vos déclarations fiscales et sociales ainsi que tous les métiers liés au conseil financier et au commissariat aux comptes. Le cabinet peut également prendre en charge la création de votre société et les formalités de dépôt au greffe du tribunal de commerce.
Josselin MORTEL, expert-comptable et commissaire aux comptes à Lyon est diplômé de l'ESCP Europe ainsi que de la London School of Economics en Comptabilité et Finance. De par ses expériences mixtes en cabinet et en entreprise, Josselin saura vous accompagner dans vos projets comptables et financiers quelque soit leurs tailles ou l'importance de ces derniers.
Expert-comptable innovant à Lyon, JM AUDIT EXPERTISE accompagne les entreprises dans leur transformation digitale grâce à Pennylane, l’automatisation et des outils comptables nouvelle génération.
Prenez contact dès à présent : Statut LMNP - choisir son expert comptable à Lyon.
