La loi de finances pour 2025 introduit des changements significatifs pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel. Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien, modifiant ainsi la fiscalité applicable à ces opérations.
Qu'est-ce que cela implique ?
Auparavant, les amortissements pratiqués sur le bien immobilier, le mobilier et les travaux (hors terrain) étaient déductibles des revenus locatifs, réduisant ainsi l'imposition annuelle, sans être pris en compte lors de la revente. Avec la réforme, ces amortissements viendront diminuer le prix d'acquisition initial dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi la base imposable lors de la cession.
Exceptions à la règle
Certaines situations permettent d'échapper à cette réintégration :
-
Investissements en résidences avec services : Les logements situés dans des résidences pour personnes âgées, handicapées ou étudiantes sont exclus de cette mesure. Les résidences de tourisme ne bénéficient pas de cette exception.
-
Transmission par donation ou succession : La réintégration des amortissements ne s'applique pas en cas de cession à titre gratuit, comme une donation ou une succession.
-
Conservation du bien pendant plus de 30 ans : La plus-value immobilière est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
-
Vente pour acquisition de la résidence principale : Sous certaines conditions, la première cession d'un bien autre que la résidence principale peut être exonérée de taxe sur la plus-value si le produit de la vente est réinvesti dans l'achat ou la construction de la résidence principale.
-
Reconversion du bien en résidence principale : Si le bien est récupéré pour y habiter en tant que résidence principale pendant au moins 8 mois par an, une exonération de la taxation à la cession est possible, à condition de respecter un délai d'au moins 2 ans avant la revente pour éviter un abus de droit.
Impact pour les investisseurs
Cette réforme alourdit la fiscalité sur la plus-value en cas de revente, notamment pour les biens détenus sur une courte période. Les investisseurs doivent donc anticiper cette charge fiscale supplémentaire dans leur stratégie patrimoniale.
Nos conseils
-
Opter pour le régime réel d’imposition : Ce régime permet de piloter le montant des amortissements et de bénéficier d’un suivi comptable précis.
-
Analyser les exonérations possibles : En fonction de votre situation, certaines exonérations peuvent s'appliquer.
-
Investir dans des résidences gérées (hors tourisme) : Ces investissements conservent leur avantage fiscal initial.
-
Miser sur les abattements pour durée de détention : La détention à long terme peut permettre de bénéficier d'exonérations fiscales.
Chez JM AUDIT EXPERTISE, nous vous accompagnons dans l'analyse de votre situation et l'optimisation de votre stratégie d'investissement en LMNP.
Vous souhaitant une agréable visite, si vous avez besoin d'un complément d'information concernant votre Expert comptable et commissaire aux comptes à Lyon : prenez contact dès à présent.