Présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 s’attaque à l’un des principaux atouts de la location meublée non professionnelle (LMNP) : la déduction des amortissements. Le texte n’est pas encore voté, mais les loueurs en meublé au régime réel ont intérêt à mesurer dès maintenant ce qu’il changerait pour eux.
Ce que prévoit le texte
Aujourd’hui, le loueur en meublé imposé au réel peut amortir son bien (hors terrain) sur sa durée d’utilisation, en général à un taux de 3 à 4 % par an pour les locaux. Cet amortissement réduit le résultat imposable, souvent jusqu’à zéro, et c’est ce qui rend le régime si attractif.
L’article 7 du PLF 2027 limiterait la déduction de l’amortissement des locaux :
- Location meublée classique : 2,5 % de la valeur des locaux, dans la limite de 7 000 € par an.
- Meublés de tourisme : 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an.
Le plafond s’appliquerait par foyer fiscal, et non par bien. Le mobilier et les équipements resteraient en dehors du plafond. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et certains établissements d’accueil de personnes âgées ou handicapées seraient exclus du dispositif.
La fin du report illimité des amortissements
C’est sans doute le point le plus important. Aujourd’hui, la fraction d’amortissement qui ne peut pas être déduite (parce qu’elle créerait un déficit) se reporte sans limite de durée. Ce stock d’amortissements constitue, pour beaucoup de loueurs, une réserve qui permet de ne pas payer d’impôt pendant de nombreuses années.
Le PLF prévoit que :
- les amortissements excédentaires constatés à partir des exercices clos en 2027 seraient définitivement perdus ;
- le stock existant au 31 décembre 2026 resterait déductible jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après la déduction des amortissements de l’année. La part non utilisée à cette date serait perdue.
Deux exemples chiffrés
Un seul appartement. Monsieur A. loue un appartement meublé dont la valeur des locaux (hors terrain) est de 255 000 €. Il l’amortit actuellement à environ 3,5 %, soit près de 8 900 € par an. Avec la réforme, sa déduction serait ramenée à 6 375 € (2,5 %), soit environ 2 500 € de résultat imposable en plus chaque année. Dans la tranche à 30 %, cela représenterait environ 750 € d’impôt sur le revenu supplémentaire par an, avant prélèvements sociaux.
Deux appartements. Madame B. détient deux biens de même valeur. Le taux de 2,5 % lui permettrait en théorie de déduire 12 750 €, mais le plafond par foyer limiterait la déduction à 7 000 €. Les investisseurs qui détiennent plusieurs biens seraient donc les plus touchés.
Une réforme qui s’ajoute à celle de 2025
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien (cessions intervenues à compter du 15 février 2025). Si le PLF 2027 est adopté en l’état, le LMNP au réel serait donc moins avantageux à la fois pendant la détention et à la revente.
Le régime micro-BIC, qui repose sur un abattement forfaitaire et ne permet pas de déduire d’amortissement, ne serait pas concerné par cette mesure.
Ce que nous recommandons dès maintenant
Le texte va être débattu à l’Assemblée nationale puis au Sénat, et il peut évoluer sensiblement d’ici à son vote, attendu fin décembre. Il n’y a donc pas lieu de prendre de décision précipitée. Quelques réflexes sont toutefois utiles :
- Faire le point sur votre stock d’amortissements reportés. C’est le montant au 31 décembre 2026 qui déterminerait vos droits pour les dix années suivantes.
- Comparer à nouveau le réel et le micro-BIC. Pour certains biens, notamment les plus anciens ou les moins chers, le régime forfaitaire pourrait redevenir plus intéressant.
- Revoir votre projet d’investissement si vous comptez acquérir un nouveau bien. La rentabilité après impôt d’un LMNP doit être recalculée avec ces nouvelles règles.
- Tenir compte de votre horizon de revente. La réintégration des amortissements dans la plus-value change le calcul.
Le cabinet vous accompagne
Le LMNP est l’une des spécialités historiques de JM Audit Expertise : nous accompagnons environ 150 loueurs en meublé dans leurs déclarations et leur stratégie. Nous suivrons l’évolution du texte tout au long des débats parlementaires et nous reviendrons vers nos clients dès que la version définitive sera connue.
Vous souhaitez savoir ce que la réforme changerait pour vous ? Contactez le cabinet au 04 12 40 07 80 ou prenez rendez-vous dans nos bureaux, au 13 rue des Émeraudes, Lyon 6e.
Article rédigé le 9 octobre 2026 à partir du projet de loi de finances pour 2027. Les mesures présentées ne sont pas définitives et peuvent être modifiées lors des débats parlementaires.
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